Immobilie kaufen / bauen

Weshalb erfordert der Immobilienkauf in Griechenland besondere Sorgfalt?

Das Immobilienrecht in Griechenland ist durch historische Besonderheiten geprägt. Über viele Jahrzehnte wurden Grundbucheintragungen teilweise versäumt, Eigentumsverhältnisse aus der Zeit vor der Digitalisierung des Katasters blieben ungeklärt und zahlreiche Gebäude wurden ohne die erforderlichen Genehmigungen errichtet. Deshalb ist eine gründliche rechtliche Prüfung unverzichtbar, bevor Sie eine Immobilie kaufen.

Das griechische Kataster (Κτηματολόγιο) wird erst seit 2008 systematisch aufgebaut und ist bis heute nicht in sämtlichen Regionen vollständig abgeschlossen. Wo noch kein vollständiges Kataster besteht, kommt weiterhin das frühere Hypothekenregistersystem (Υποθηκοφυλακείο) zur Anwendung, das weniger transparent und verlässlich ist. Welches Register geprüft werden muss, hängt somit von der jeweiligen Region ab und ist durch einen Anwalt für griechisches Recht festzustellen.

Zusätzlich können baurechtliche Regularisierungen, offene Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt sowie Hypothekenbelastungen eine Rolle spielen, die aus dem Kaufvertrag nicht in jedem Fall unmittelbar hervorgehen. Wird auf eine entsprechende Prüfung verzichtet, besteht das Risiko, eine Immobilie zu erwerben, auf der erhebliche Verbindlichkeiten lasten.

Wer ist zum Immobilienerwerb in Griechenland berechtigt?

Deutsche können grundsätzlich ohne Einschränkungen Immobilien in Griechenland erwerben. Für Staatsangehörige aus Nicht-EU-Ländern bestehen dagegen in bestimmten Grenzregionen, den sogenannten Grenzzonen, besondere Genehmigungspflichten. Hintergrund hierfür sind militärische Sicherheitserwägungen.

Für deutsche Staatsangehörige ist beim Immobilienkauf keine spezielle Genehmigung erforderlich. Vor dem Erwerb müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM): Ein Kaufvertrag kann ohne AFM nicht abgeschlossen werden. Die Nummer wird beim griechischen Finanzamt beantragt; die Beantragung kann durch einen entsprechend bevollmächtigten Anwalt erfolgen.
• Griechisches Bankkonto (empfohlen): Ein griechisches Konto ist gesetzlich zwar nicht zwingend vorgeschrieben, vereinfacht jedoch sowohl die Zahlung des Kaufpreises als auch die Abwicklung der laufenden Kosten erheblich.
• Unabhängiger Anwalt: Aufgabe des griechischen Notars ist die Beurkundung des Kaufvertrags. Er vertritt dabei keine der beiden Vertragsparteien. Die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen übernimmt der jeweilige Anwalt.

So läuft ein Immobilienkauf in Griechenland ab

Schritt 1: Immobiliensuche und erste Verhandlungen

Geeignete Immobilien werden häufig über griechische Makler, Online-Portale oder über direkte Kontakte gefunden. Sobald ein konkretes Objekt in Betracht kommt, sollte möglichst früh ein Anwalt hinzugezogen werden – idealerweise noch bevor ein Kaufangebot abgegeben wird.

In dieser frühen Phase fordern viele Verkäufer eine Reservierungsgebühr beziehungsweise Anzahlung, damit das Objekt zunächst nicht weiter angeboten wird. Eine solche Zahlung sollte erst erfolgen, nachdem die Eigentumsverhältnisse vorab geprüft wurden und eine rechtssicher formulierte Reservierungsvereinbarung vorliegt.

Schritt 2: Gründliche Risikoprüfung und Analyse vor Kauf oder Beteiligung

Dieser Abschnitt des Kaufprozesses ist von zentraler Bedeutung. Der Anwalt kontrolliert insbesondere folgende Punkte:

• Grundbuch-/Katastereintragung: Ist der Verkäufer tatsächlich als rechtmäßiger Eigentümer registriert? Bestehen Miteigentumsanteile weiterer Personen?
• Hypotheken und Lasten: Sind auf der Immobilie Hypotheken, Grundpfandrechte oder sonstige dingliche Belastungen eingetragen?
• Steuerschulden: Bestehen beim Verkäufer offene steuerliche Verbindlichkeiten, aufgrund derer in die Immobilie vollstreckt werden könnte?
• Baugenehmigungen: Stimmt der tatsächliche Gebäudebestand mit den genehmigten Bauplänen überein? Wurden möglicherweise Anbauten ohne Genehmigung errichtet?
• Energieausweis: In Griechenland ist der Energieausweis (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) verpflichtend und muss vor Abschluss des Kaufvertrags vorgelegt werden.
• Verwendungszweck und Bebauungsplan: Ist die beabsichtigte Nutzung der Immobilie zulässig? Besteht die Möglichkeit, das Grundstück zusätzlich zu bebauen?

Für eine gewissenhafte Prüfung ist üblicherweise mit einem Zeitraum von ein bis drei Wochen zu rechnen (unverbindlicher Erfahrungswert, kann auch länger dauern). Sie stellt die wichtigste Investition dar, bevor der eigentliche Kauf erfolgt.

Schritt 3: Abschluss eines Vorvertrags (Προσύμφωνο)

Vor der Unterzeichnung des endgültigen notariellen Kaufvertrags besteht die Möglichkeit, einen Vorvertrag (Προσύμφωνο) abzuschließen. Darin werden unter anderem der Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen, der Zeitpunkt der Übergabe sowie weitere Vereinbarungen festgehalten.

Mit dem Vorvertrag sind beide Seiten gebunden. Welche finanziellen Folgen ein Rücktritt vom Vorvertrag hat, hängt von der rechtlichen Ausgestaltung der Vereinbarung und den getroffenen Regelungen ab. Insbesondere bei Anzahlungen oder einem vereinbarten Angeld sollten die Rücktrittsfolgen vor Unterzeichnung durch einen griechischen Rechtsanwalt geprüft werden.

Schritt 4: Beurkundung durch den Notar

Der Immobilienerwerb selbst erfolgt über den notariellen Kaufvertrag (Συμβόλαιο). Der griechische Notar (Συμβολαιογράφος) verliest den Vertrag in Gegenwart beider Parteien, überprüft deren Identität und beurkundet anschließend die Unterzeichnung.

Beherrscht der Käufer die griechische Sprache nicht, nimmt ein vereidigter Dolmetscher an der Beurkundung teil oder der Vertrag wird zweisprachig erstellt. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einem Anwalt Vollmacht zu erteilen, damit dieser im Namen des Käufers unterzeichnet. Gerade bei Käufern aus dem Ausland wird dieses Vorgehen häufig genutzt.

Noch vor der notariellen Beurkundung muss der Käufer belegen, dass die Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης) bezahlt wurde. Liegt dieser Steuernachweis nicht vor, nimmt der Notar keine Beurkundung vor.

Schritt 5: Eintragung beim Katasteramt

Im Anschluss an die Beurkundung muss der Kaufvertrag beim zuständigen Katasteramt (Κτηματολόγιο) registriert werden. Solange die Eintragung noch aussteht, besteht gegenüber Dritten rechtlich noch kein vollständiger Eigentumsschutz.

Welche Unterlagen und Bescheinigungen werden für die notarielle Beurkundung benötigt?

Vorab: Welche Bedeutung haben diese Unterlagen?

Griechische Notare kontrollieren inzwischen sehr genau, ob sämtliche erforderlichen Dokumente vollständig vorliegen.

Fehlende oder fehlerhafte Pflichtunterlagen können die notarielle Beurkundung verhindern und unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen die Wirksamkeit des Kaufvertrags beeinträchtigen. Welche Rechtsfolgen eintreten, hängt von der Art des Mangels und den jeweils geltenden gesetzlichen Vorschriften ab, dies sollte durch einen griechischen Rechtsanwalt bzw. Notar geprüft werden.
Diese Unterlagen sollen den Käufer vor allem vor verborgenen Baumängeln und rechtlichen Belastungen schützen.

Benötigte Unterlagen des Käufers

• Griechische Steuernummer (ΑFΜ)
• Gültiger Reisepass beziehungsweise Personalausweis
• Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes als Nachweis über die Zahlung der angefallenen Grunderwerbsteuer

Unterlagen, die der Verkäufer vorlegen muss

• Inländische, also griechische Steuernummer (ΑFΜ)
• Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes darüber, dass im Falle eines Erwerbs durch Schenkung oder Erbschaft die hierfür anfallende Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftsteuer entrichtet worden ist
• Immobiliensteuerbescheinigung als Nachweis dafür, dass die Immobiliensteuer (ENFIA) für die fünf Jahre vor dem Verkauf bezahlt wurde
• Bescheinigung über mögliche Einkünfte aus der Immobilie, beispielsweise aus Vermietung, oder alternativ eine entsprechende Negativbescheinigung beziehungsweise eine eidliche Erklärung, dass während der vergangenen zwei Jahre keine Einnahmen erzielt wurden
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes, mit der bestätigt wird, dass keine steuerlichen Verbindlichkeiten bestehen (sogenannte forologiki enimerotita)
• Grundbuchauszug (pistopiitiko metagrafis)
• Auszug des Katasteramts (sogenanntes ktimatografiko diagramma)
• Topographische Pläne sowie Lagepläne der Immobilie
• Energieeffizienzausweis
• Bescheinigung eines Ingenieurs gemäß Gesetz 4495/2017, aus der hervorgeht, dass keine Bauwidrigkeiten vorhanden sind beziehungsweise bestehende Bauwidrigkeiten legalisiert und die dafür vorgesehenen Gebühren bezahlt wurden
• Elektronische Immobilien-ID
• Je nach konkretem Einzelfall weitere eidliche Erklärungen
• Falls erforderlich, eine Bescheinigung des Versicherungsträgers (sogenannte asfalistiki enimerotita), die bestätigt, dass sämtliche Versicherungsbeiträge entrichtet wurden. Diese Bescheinigung wird vor allem bei Gesellschaftern oder Unternehmern verlangt, die Mitarbeiter beschäftigen. Bei Privatpersonen oder Beamten ist sie üblicherweise nicht notwendig.

Für Renovierung / Ausbau / Neubau einer Wohnung oder eines Hauses vermitteln wir Ihnen gerne Partner, die sorgfältige Planung, transparente Angebote und verlässliche Kommunikation gewährleisten (z.B. im Großraum Athen und in Nordgriechenland).

Bei Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses ist die Einhaltung der neuen griechischen Gesetzgebung zum Baurecht und zum Kauf wichtig

Bei Bedarf stellen wir Kontakt zu selbstständigen Immobilienmaklern in Griechenland her. Die weitere Immobilienvermittlung und Abwicklung eines möglichen Kaufes erfolgt durch den jeweiligen Makler.

Bei Fragen oder Interesse freuen wir uns über Ihre Nachricht an info@der-onlinemueller.de

Transparenzhinweis: Für die Herstellung von Kontakten zu Dienstleistern oder Maklern können wir im Einzelfall eine Vermittlungsvergütung oder Provision vom jeweiligen Anbieter erhalten. Einzelheiten hierzu teilen wir Ihnen auf Anfrage mit.